나만의 공간을 갖겠다는 설렘도 잠시, 생전 처음 보는 부동산 용어들 때문에 머리가 아프신가요? ‘자취남 부동산’이라는 키워드로 검색하며 독립을 준비하지만, 덜컥 겁부터 나는 것이 현실입니다. 잘못된 계약 하나로 소중한 보증금을 모두 날릴 수도 있다는 이야기는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 실제로 많은 1인 가구, 특히 사회초년생들이 어려운 법률 용어와 절차를 제대로 이해하지 못해 금전적, 정신적 피해를 보는 경우가 많습니다.
자취방 계약, 이것만 알면 절반은 성공
- 계약 전 ‘등기부등본’을 확인하여 ‘근저당’ 등 집주인의 채무 상태를 파악하는 것은 선택이 아닌 필수입니다.
- 소중한 보증금을 지키는 최소한의 안전장치인 ‘대항력’과 ‘우선변제권’은 이사 당일 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 통해 확보해야 합니다.
- 최근 기승을 부리는 전세사기를 예방하기 위해 ‘전세보증보험’ 가입 가능 여부를 확인하고, 계약서의 ‘특약사항’을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
모르면 손해 보는 부동산 필수 용어
처음 독립을 준비하는 자취남이라면 공인중개사나 집주인 앞에서 당당하게 권리를 주장하기 위해 최소한의 부동산 용어는 숙지하고 있어야 합니다. 원룸이나 오피스텔을 구할 때 꼭 필요한 핵심 용어 10가지를 정리했습니다. 부동산 앱인 직방, 다방 등을 통해 마음에 드는 집을 찾았다면, 이제부터가 진짜 시작입니다.
등기부등본
등기부등본은 부동산의 신분증과도 같습니다. 해당 건물의 주소, 면적 등 기본 정보는 물론, 가장 중요한 소유권 관계(갑구)와 근저당권 등 채무 관계(을구)를 확인할 수 있습니다. 계약하려는 집의 실제 소유주가 누구인지, 이 집을 담보로 과도한 빚이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 가압류, 가처분 등의 기록이 있다면 위험 신호이므로 계약을 피하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 계약 직전, 그리고 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 발급받아 그 사이 변동 사항은 없는지 확인하는 습관이 중요합니다.
보증금, 전세, 월세
가장 기본적인 계약 형태입니다. ‘월세’는 일정 금액의 보증금을 맡기고 매달 사용료를 내는 방식이며, ‘전세’는 큰 금액의 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 거주한 뒤 만기 시 보증금을 돌려받는 방식입니다. ‘반전세’는 월세와 전세의 중간 형태로, 월세보다 보증금이 높고 그만큼 월 임대료가 낮은 특징이 있습니다. 자신의 자금 상황에 맞는 계약 형태를 선택하는 것이 중요합니다.
대항력
대항력이란 임차인(세입자)이 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장하며 계약 기간까지 거주할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 ‘주택 인도(이사)’와 ‘전입신고’ 두 가지 요건을 충족해야 합니다. 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로, 이사 당일 즉시 처리하는 것이 안전합니다.
우선변제권
우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 권리를 확보하기 위해서는 앞서 설명한 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고)에 더해 임대차 계약서에 ‘확정일자’를 받아야 합니다. 확정일자 역시 주민센터나 인터넷등기소를 통해 이사 당일 바로 받을 수 있습니다.
근저당
등기부등본의 ‘을구’에서 확인할 수 있는 근저당은 집주인이 해당 부동산을 담보로 돈을 빌렸다는 의미입니다. 채권최고액(실제 빌린 돈보다 보통 120~130% 높게 설정)과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘는다면, 추후 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 크므로 계약을 재고려해야 합니다.
전입신고와 확정일자
전입신고와 확정일자는 보증금을 지키기 위한 필수 절차 세트입니다. 전입신고는 새로운 거주지에 이사 왔음을 관할 주민센터에 신고하는 절차이며, 확정일자는 법원이나 주민센터에서 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 확인해 주는 것입니다. 이 두 가지를 이사 당일 완료해야만 위에서 설명한 대항력과 우선변제권이 제대로 효력을 발휘할 수 있습니다.
전세보증보험
전세보증보험은 집주인이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 금융 상품입니다. ‘깡통전세’나 ‘전세사기’로부터 내 자산을 지키는 가장 확실한 방법 중 하나입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있으며, 기관별로 가입 조건과 보증료율이 다르므로 비교해보고 선택해야 합니다. 계약 전 해당 주택이 보증보험에 가입할 수 있는 조건인지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
중개수수료
부동산을 통해 계약을 체결했을 때 공인중개사에게 지불하는 보수입니다. 흔히 ‘복비’라고도 불립니다. 중개수수료는 거래 금액과 주택 종류(주택, 오피스텔 등)에 따라 법정 요율이 정해져 있으며, 그 한도 내에서 협의하여 결정합니다. 월세의 경우 ‘보증금 + (월세액 × 100)’으로 환산한 금액을 기준으로 계산합니다. 계약 전 네이버 부동산 중개보수 계산기 등을 통해 예상 수수료를 미리 확인해보는 것이 좋습니다.
특약사항
계약서에 기본 조항 외에 임대인(집주인)과 임차인이 별도로 합의하는 내용을 기재하는 부분입니다. 예를 들어, 전세대출 미승인 시 계약금을 반환한다는 내용, 입주 전까지 발견된 하자에 대한 수리 책임, 반려동물 사육 허용 여부 등 중요한 사항을 명시할 수 있습니다. 구두 약속은 효력이 없으므로, 중요한 내용은 반드시 특약사항에 문자로 남겨두어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
계약갱신청구권과 묵시적 갱신
임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 제도입니다. ‘계약갱신청구권’은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. ‘묵시적 갱신’은 해당 기간에 집주인과 세입자 모두 계약 조건 변경이나 해지에 대한 통보가 없을 경우, 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 의미합니다.
자취남 부동산 계약 전 체크리스트
| 확인 단계 | 주요 체크 항목 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 매물 확인 시 | 채광(남향/북향), 수압, 곰팡이, 단열, 방음, 층간소음, 주차, 보안(CCTV) | 직접 방문하여 꼼꼼히 확인 |
| 계약 직전 | 등기부등본 (소유자, 근저당, 압류 등), 건축물대장 (불법 건축물 여부) | 대법원 인터넷등기소, 정부24에서 발급 |
| 계약서 작성 시 | 임대인 신분증과 등기부등본상 소유자 일치 여부 확인, 특약사항 기재 | 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 확인 |
| 잔금 및 이사 당일 | 잔금 이체(반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌), 전입신고 및 확정일자 받기 | 관할 주민센터 방문 또는 온라인 신청 |
