6.27 부동산 대책｜신용대출 한도 축소, 자금 계획 다시 세워야 하는 이유
내 집 마련을 위해 차곡차곡 돈을 모으고, 부족한 부분은 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’까지 생각하셨나요? 하지만 이제 그 ‘영끌’마저 쉽지 않게 되었습니다. 6.27 부동산 대책 발표로 든든한 자금줄로 여겼던 신용대출의 문턱이 높아졌기 때문입니다. 갑작스러운 대출 규제 강화 소식에 아파트 분양 잔금을 앞두고 있거나, 이사 계획을 세우던 많은 무주택자와 1주택자의 시름이 깊어지고 있습니다. 도대체 무엇이 어떻게 바뀌었길래, 자금 계획을 전면 재검토해야 하는 상황에 놓인 걸까요?
6.27 부동산 대책 핵심 요약
- 이제부터 주택담보대출 한도 산정 시 개인의 신용대출 ‘한도’까지 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함되어 전체 대출 가능 금액이 크게 줄어듭니다.
- 투기 수요를 막기 위해 수도권 등 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자의 추가 대출을 막는 등 강력한 대출 규제가 시행됩니다.
- 이번 대책으로 생애최초 주택 구매자, 신혼부부 등 실수요자들의 자금 조달 부담이 커지면서 내 집 마련의 꿈이 더 멀어질 수 있다는 우려가 나옵니다.
DSR 계산법의 변화, 내 대출 한도에 미치는 영향
이번 6.27 부동산 대책의 가장 큰 변화 중 하나는 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 방식의 강화입니다. DSR이란 연간 소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는데, 이 비율이 일정 수준을 넘지 않도록 관리하는 것이 대출 규제의 핵심입니다. 이전에는 주택담보대출 심사 시 신용대출의 ‘사용 금액’만을 DSR에 반영했지만, 이제는 사용하지 않은 ‘한도’까지 부채로 간주하게 됩니다. 예를 들어 연봉 5,000만 원인 직장인이 마이너스 통장 3,000만 원 한도를 가지고 있다면, 실제로 사용하지 않았더라도 DSR을 계산할 때 이 3,000만 원이 빚으로 잡히는 것입니다.
여기에 더해 미래의 금리 인상 가능성까지 반영하는 ‘스트레스 DSR’ 제도가 3단계에 걸쳐 확대 적용되면서 대출 한도는 더욱 줄어들게 됩니다. 스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 가산금리를 더해 DSR을 계산하기 때문에, 같은 연소득이라도 받을 수 있는 대출 총액이 감소하는 효과를 가져옵니다. 이처럼 깐깐해진 DSR 규제는 특히 빠듯하게 자금조달계획을 세웠던 청년, 3040세대 등 실수요자에게 큰 부담으로 작용할 전망입니다.
신용대출 활용한 ‘갭투자’ 원천 봉쇄
정부는 신용대출이 부동산 시장 과열의 한 원인이었던 ‘갭투자’의 자금줄로 활용되는 것을 막기 위해 강력한 조치를 내놓았습니다. 이번 대책으로 1억 원을 초과하는 신용대출을 받은 후 1년 이내에 주택을 구입하면 해당 신용대출은 회수될 수 있습니다. 이는 규제지역과 비규제지역을 가리지 않고 적용되기 때문에, 사실상 신용대출을 활용한 주택 구매의 길이 막혔다고 볼 수 있습니다. 카드론 역시 신용대출 범위에 포함되어 규제 대상이 됩니다.
이러한 조치는 전세 가격 상승으로 전세대출 부담이 커진 상황에서, ‘주거 사다리’ 역할을 하던 신용대출의 통로마저 좁혔다는 비판을 받기도 합니다. 이제 수도권, 특히 서울, 경기, 인천 등에서 내 집 마련을 계획하고 있다면, 신용대출을 제외하고 자금 계획을 다시 세워야만 합니다.
실수요자에게 더 높아진 내 집 마련의 문턱
정부는 투기 수요 억제를 목표로 했지만, 결과적으로 무주택자, 신혼부부, 생애최초 주택 구매자 등 실수요자들의 내 집 마련 문턱까지 높아졌다는 지적이 많습니다. LTV(주택담보대출비율) 완화 혜택을 기대했던 실수요자들은 예상치 못한 신용대출 규제 강화라는 암초를 만났습니다. 아파트 청약에 당첨되더라도 DSR 규제 강화로 인해 잔금대출 한도가 기대에 미치지 못해 계약을 포기해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 실수요자에게 미치는 영향 |
|---|---|---|
| DSR 산정 방식 변경 | 신용대출 ‘한도’를 DSR에 포함 | 주택담보대출 가능 금액 축소 |
| 스트레스 DSR 확대 | 미래 금리 인상분까지 반영해 대출 한도 산정 | 실질적인 대출 한도 추가 감소 |
| 신용대출 규제 | 1억 초과 신용대출 후 1년 내 주택 구매 시 대출 회수 | ‘영끌’을 통한 자금 마련 전략 차질 |
| 규제지역 대출 한도 | 수도권 등 규제지역 주담대 6억 원 제한 | 고가 아파트 진입 장벽 심화 |
물론 디딤돌대출, 버팀목대출, 신생아 특례대출과 같은 정책대출 상품이 있지만, 소득이나 주택 가격 제한(6억 제한 등)이 있어 모든 실수요자가 혜택을 누리기는 어려운 실정입니다. 이로 인해 부동산 시장에서는 매매 거래가 줄어드는 ‘거래절벽’ 현상이 심화되고, 자금 여력이 있는 현금 부자들만 급매물을 잡는 시장 양극화가 나타날 수 있다는 우려도 제기됩니다.
1주택자·다주택자도 안심할 수 없다
이번 6.27 부동산 대책은 무주택자뿐만 아니라 기존 주택 보유자에게도 상당한 영향을 미칩니다.
- 1주택자: 더 나은 주거 환경으로 ‘갈아타기’를 계획했다면, 기존 주택을 일정 기간 내에 처분해야 하는 조건이 더욱 까다로워질 수 있습니다. 또한, 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도 역시 축소될 수 있습니다.
- 다주택자: 이미 강화된 양도세, 보유세, 종합부동산세(종부세) 부담에 더해, 이번 대출 규제로 추가 주택 매입은 사실상 불가능에 가까워졌습니다. 재건축이나 재개발 등 정비사업 추진 시 필요한 이주비 대출이나 잔금대출 역시 어려워질 수 있어 사업 진행에 차질이 생길 수 있습니다.
결과적으로 시장에 나올 수 있는 매물이 줄어드는 ‘매물 잠김’ 현상이 발생하고, 특정 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 전문가 분석도 나옵니다.
앞으로의 자금 계획과 투자 전략
금융위원회와 국토교통부가 함께 발표한 이번 대책은 가계부채를 안정시키고 부동산 시장의 과열을 막겠다는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 이미 은행 등 금융권에서는 선제적으로 대출 심사를 강화하고 있으며, 금리 변동의 위험을 줄일 수 있는 고정금리 상품에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이런 시기일수록 본인의 연소득과 자산 현황을 냉정하게 분석하고, 무리한 대출 계획을 세우기보다는 보수적인 관점에서 자금조달계획을 세우는 지혜가 필요합니다. 하반기 시장 변화를 면밀히 살피면서 신중하게 내 집 마련과 자산 관리 전략을 수립해야 할 때입니다.
