자취남 부동산 계약, 이것만은 알고 가세요
큰 꿈을 안고 드디어 독립을 결심한 자취남 여러분, 직방이나 다방 같은 부동산 앱을 뒤져 마음에 쏙 드는 원룸이나 오피스텔을 찾았다는 기쁨도 잠시, 눈앞에 놓인 복잡한 계약서와 낯선 부동산 용어에 머리가 하얘진 경험, 한 번쯤 있으시죠? ‘에이, 별일 있겠어?’ 하는 마음으로 공인중개사만 믿고 덜컥 사인을 했다가, 나중에 돌려받아야 할 소중한 보증금을 떼이거나 임대인과의 예상치 못한 분쟁으로 골머리를 앓는 경우가 생각보다 많습니다. 특히 사회초년생이나 1인 가구는 깡통전세나 전세사기의 표적이 되기 쉬워 더욱 각별한 주의가 필요합니다. 하지만 너무 걱정하지 마세요. 오늘 알려드리는 ‘계약서에 반드시 넣어야 할 특약 5가지’만 제대로 챙긴다면, 여러분의 소중한 재산을 지키고 슬기로운 독립 생활을 시작할 수 있을 겁니다.
자취남 필수 계약서 특약 3줄 요약
- 전세대출이 막히거나 집주인의 빚 문제로 내 보증금이 위험해질 경우를 대비해 계약금과 보증금을 지킬 안전장치를 마련해야 합니다.
- 입주 전에 발견한 망가진 시설물은 집주인이 고쳐주도록 책임을 명확히 하고, 생각지도 못한 추가 관리비 폭탄을 막아야 합니다.
- 갑작스러운 이사 등 예상치 못한 상황이 발생했을 때 임대인과 불필요한 분쟁을 피할 수 있도록 중도 퇴실 규정을 미리 정해둬야 합니다.
내 피 같은 보증금, 안전장치부터 꼼꼼하게
자취남에게 전세나 월세 보증금은 전 재산이나 다름없습니다. 이 소중한 돈을 지키는 것이 부동산 계약의 가장 중요한 목표라고 해도 과언이 아니죠. 등기부등본을 확인하는 것은 기본 중의 기본! 하지만 그것만으로는 부족할 수 있습니다. 다음 두 가지 특약을 반드시 확인하세요.
근저당 설정 시 잔금일 기준 말소 조건 명시
계약하려는 집에 근저당, 즉 집주인이 집을 담보로 받은 대출이 있다면 조금 더 신중해져야 합니다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 은행이 먼저 돈을 받아 가고 내 보증금은 후순위로 밀려 돌려받지 못하는 최악의 상황, 이른바 ‘깡통전세’가 될 수 있기 때문입니다. 이를 방지하려면 계약서에 아래와 같은 특약을 넣는 것이 안전합니다.
“임대인은 잔금 지급일(또는 지급과 동시에)까지 해당 주택에 설정된 선순위 근저당권(채권최고액 OOO원, OOO은행)을 말소(또는 감액)하기로 한다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 이미 지급된 계약금의 배액을 상환한다.”
이 특약은 임대인에게 근저당 해결 의무를 명확히 하고, 약속을 지키지 않을 경우 위약금까지 물게 하여 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 안전장치가 됩니다. 전입신고와 확정일자를 받는 것은 물론, HUG 주택도시보증공사나 SGI 서울보증의 전세보증금반환보증(보증보험)에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.
전세대출 부결 시 계약금 반환
요즘은 버팀목전세대출이나 디딤돌대출, 각종 청년주거지원 대출 상품을 이용해 보증금을 마련하는 경우가 많습니다. 그런데 만약 은행 심사에서 대출이 거절되면 어떻게 될까요? 임차인의 책임 없는 사유라도 계약금을 돌려받지 못하는 억울한 상황이 생길 수 있습니다. 따라서 전세대출을 이용할 계획이라면 반드시 이 특약을 넣어야 합니다.
“본 계약은 임차인의 전세대출 실행을 전제로 하며, 금융기관의 심사 결과 또는 임차인의 귀책사유 없이 대출이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 지급받은 계약금 전액을 임차인에게 즉시 반환하기로 한다.”
이 조항은 대출이라는 외부 변수로 인해 계약을 이행할 수 없게 된 임차인을 보호해 줍니다. 가계약금을 걸기 전, 공인중개사와 임대인에게 미리 양해를 구하고 협의하는 과정이 필요합니다.
입주 후 분쟁 씨앗, 미리 뽑아버리는 특약
역세권에 풀옵션, 채광 좋은 남향집이라 계약했는데, 막상 살아보니 수압이 약하고 겨울엔 우풍이 심하다면? 사소해 보이지만 삶의 질을 떨어뜨리는 이런 문제들은 입주 전에 꼼꼼히 확인하고 특약으로 명시해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.
입주 전 하자보수 책임 명확화
이사를 앞두고 집을 둘러볼 때는 벽지에 핀 곰팡이나 파손된 옵션 가구, 잘 잠기지 않는 창문 등 눈에 보이는 하자를 모두 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다. 그리고 계약서에 다음과 같이 책임 소재를 분명히 해야 합니다.
“현 시설물 상태에서의 계약이며, 입주 전까지 도배, 장판, 싱크대, 화장실, 보일러 등 주요 설비에 대한 수리가 필요한 하자가 발견될 경우, 임대인은 잔금 지급일 전까지 수리를 완료해야 한다. 만약 수리가 이행되지 않으면 임차인이 먼저 수리 후 비용을 청구할 수 있다.”
특히 방음이나 단열, 층간소음, 수압 등은 직접 살아보기 전엔 알기 어려운 부분이니, 계약 전에 임대인이나 공인중개사에게 솔직하게 문의하고 필요하다면 관련 내용을 특약에 추가하는 것도 고려해 볼 만합니다.
| 확인 항목 | 체크 포인트 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도/욕실 | 수압, 변기 물내림, 세면대/싱크대 누수 여부, 온수 | 모든 수도꼭지를 다 틀어보고 변기 물을 내려보세요. |
| 전기/가전 | 모든 전등 점등 여부, 콘센트 작동, 옵션 가전(에어컨, 세탁기 등) 정상 작동 | 리모컨 작동 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다. |
| 창호/보안 | 창문/방충망 파손 여부, 잠금장치 정상 작동, 현관 도어락, CCTV 설치 여부 | 특히 저층 빌라나 주택은 보안을 더욱 신경 써야 합니다. |
| 기타 | 벽지/장판 상태(곰팡이, 찢어짐), 보일러 작동, 주차 공간 | 차량이 있다면 주차 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다. |
관리비 포함 내역 구체적으로 명시
원룸이나 오피스텔의 경우, 월세 외에 ‘관리비’라는 항목이 별도로 존재합니다. 그런데 이 관리비에 어떤 항목이 포함되는지 명확히 하지 않으면 매달 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 관리비에 인터넷, 수도 요금이 포함된 줄 알았는데 알고 보니 별도 청구되는 식이죠. 1인 가구의 현명한 예산 관리를 위해 관리비 내역을 명확히 하는 특약을 추가하세요.
“관리비는 O만 원으로 하며, 여기에는 일반관리비, 공동전기료, 인터넷 사용료, 유선방송(TV) 요금이 포함된다. 전기, 수도, 가스 요금은 임차인이 별도로 납부한다.”
이렇게 포함되는 항목과 별도인 항목을 구체적으로 나열하면, 임대인이 임의로 관리비를 올리거나 내역을 불투명하게 운영하는 것을 막을 수 있습니다.
예측 불가능한 미래를 위한 유연한 특약
성공적인 독립 생활을 시작했지만, 갑작스러운 직장 발령이나 개인적인 사정으로 계약 기간을 다 채우지 못하고 이사를 가야 하는 상황이 생길 수도 있습니다. 이럴 때를 대비한 특약이 없다면 임대인과 중개수수료 부담 주체 등을 놓고 얼굴을 붉히게 될 수 있습니다.
중도 퇴실 시 책임과 절차 합의
일반적으로 계약 기간 만료 전에 임차인의 사정으로 계약을 해지할 경우, 새로운 임차인을 구하고 나갈 때까지의 월세와 새로운 계약을 위한 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 것이 관례입니다. 하지만 이를 악용하여 임대인이 일부러 새로운 임차인을 구해주지 않거나, 시세보다 높은 보증금이나 월세를 요구하며 비협조적으로 나오는 경우도 있습니다. 이러한 분쟁을 막기 위해 아래의 특약을 추가하는 것이 좋습니다.
“계약기간 중 임차인의 사정으로 중도 퇴실해야 할 경우, 새로운 임차인을 구하는 데 발생하는 중개수수료는 현 임차인이 부담하기로 한다. 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약 체결을 거부할 수 없으며, 새로운 임대차 계약이 체결되면 즉시 보증금을 반환한다.”
이 특약은 중도 퇴실 시 책임 소재를 명확히 하는 동시에, 임대인의 협조 의무를 규정하여 임차인이 불리한 상황에 놓이는 것을 방지해 줍니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 통해 계약을 연장한 경우가 아닌, 최초 계약 기간 내에 이사할 때 꼭 필요한 조항입니다.
