전세 계약서에 도장 찍기 전, 혹시 ‘이 집 괜찮을까?’ 하는 불안감에 휩싸인 적 없으신가요? 어렵게 모은 소중한 보증금을 지키기 위해 확인하고 또 확인해도 마음이 놓이지 않는 것이 현실입니다. 특히 요즘같이 전세사기 뉴스가 끊이지 않는 시기에는 더욱 그렇죠. 하지만 걱정마세요. 등기부등본 단 하나만 제대로 확인해도 위험의 90%는 막을 수 있습니다. 복잡해 보이는 서류 앞에서 지레 겁먹고 공인중개사 말만 믿었다가 낭패를 보는 일, 이제는 없어야 합니다. 지금부터 당신의 소중한 전세보증금을 지켜줄 부동산 등기부등본 열람 방법을 속 시원하게 알려드리겠습니다.
전세 계약 전 등기부등본 확인, 이것만은 꼭!
- ‘표제부’에서 내가 계약할 집의 주소가 정확한지 확인하세요.
- ‘갑구’를 통해 실제 집주인(소유권)이 누구인지, 위험한 가압류나 압류는 없는지 반드시 체크해야 합니다.
- ‘을구’에 설정된 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70%를 넘는지 계산해보세요.
등기부등본, 왜 중요할까요?
부동산 등기부등본, 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 이는 사람의 주민등록등본처럼 부동산의 신분증과도 같습니다. 이 서류 하나로 해당 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본적인 정보부터 소유권 변동 이력, 그리고 빚이 얼마나 있는지까지 한눈에 파악할 수 있기 때문입니다. 특히 전세 계약에서는 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 판단하는 가장 중요한 기준이 되므로, 계약 전 부동산 등기부등본 열람은 선택이 아닌 필수입니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 누구나 쉽게 열람하거나 발급받을 수 있으며, 열람용 수수료는 700원, 제출용은 1,000원입니다.
등기부등본 3단계 확인법만 알면 전세사기 걱정 끝
1단계 표제부 – 기본 정보 확인하기
표제부는 건물의 기본적인 정보를 담고 있습니다. 아파트나 빌라, 오피스텔과 같은 집합건물인지, 아니면 다가구주택이나 단독주택인지 형태를 먼저 확인해야 합니다. 가장 중요한 것은 내가 계약하려는 집의 주소, 동, 호수가 정확하게 일치하는지 확인하는 것입니다. 간혹 다가구주택의 경우 호수 구분이 명확하지 않아 문제가 생길 수 있으니 건축물대장과 토지대장, 지적도 등도 함께 비교해보는 것이 안전합니다. ‘토지별도등기’라는 문구가 있다면 토지 소유자와 건물 소유자가 다르거나 토지에 별도의 권리 관계가 설정되어 있을 수 있으므로 더욱 세심한 확인이 필요합니다.
2단계 갑구 – 진짜 집주인은 누구?
갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인할 수 있습니다. 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 등기원인(매매, 상속, 증여 등)으로 소유권을 이전받았는지 접수일자와 함께 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 계약하러 나온 사람이 등기부등본 상의 소유자가 맞는지 신분증을 통해 반드시 확인해야 하며, 만약 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 통해 정당한 대리 권한이 있는지 체크해야 합니다. 또한, 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매, 가등기, 신탁등기와 같은 위험 신호가 있는지 확인해야 합니다. 이러한 등기는 소유권에 제한을 가하는 강력한 권리들이므로, 하나라도 있다면 계약을 재고려하는 것이 현명합니다.
| 등기 종류 | 내용 | 위험성 |
|---|---|---|
| 가압류/압류 | 채무자의 재산을 임시로 또는 강제로 처분하지 못하게 하는 조치 | 매우 높음. 보증금을 돌려받지 못하고 집이 경매로 넘어갈 수 있음. |
| 가처분 | 소유권 이전이나 변경을 금지하는 임시 조치 | 매우 높음. 소유권 분쟁에 휘말릴 수 있음. |
| 가등기 | 미래에 발생할 소유권 이전 청구권을 보전하기 위한 예비 등기 | 높음. 가등기권자가 본등기를 하면 임차인은 대항력을 잃을 수 있음. |
| 신탁등기 | 소유권을 신탁회사에 이전하여 관리, 처분하게 하는 것 | 매우 높음. 실제 소유자는 신탁회사이므로 임대인과의 계약은 효력이 없을 수 있음. |
3단계 을구 – 빚이 얼마나 있는지 확인하기
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 담고 있습니다. 대표적으로 은행에서 돈을 빌리고 설정하는 근저당권이 바로 을구에 표시됩니다. 여기서 가장 중요한 것은 ‘채권최고액’입니다. 채권최고액은 실제 빌린 원금의 120~130% 수준으로 설정되는데, 이는 이자 연체를 대비하기 위함입니다. 전세 계약 시에는 이 채권최고액과 나의 전세보증금을 합한 금액이 주택의 KB시세 등 현재 시세의 70%를 초과하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 70%를 넘는다면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 전액을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 될 위험이 큽니다. 근저당권 외에도 전세권, 임차권 등 다른 권리들이 있는지 확인하고, 선순위 권리가 있다면 나의 보증금 순위가 밀려 위험할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
안전한 계약을 위한 추가 확인 사항
부동산 등기부등본 열람 시에는 ‘현재유효사항’뿐만 아니라 ‘말소사항포함’으로 발급받아 과거의 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 계약 당일은 물론 중도금 및 잔금 지급일에도 등기부등본을 다시 확인하여 그 사이에 권리 변동이 없었는지 체크해야 합니다. 계약 후에는 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 만약을 대비해 주택도시보증공사(HUG) 등에서 제공하는 전세보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다. 공인중개사와 함께 계약을 진행하더라도 최종적인 확인 책임은 본인에게 있다는 사실을 잊지 말고, 꼼꼼하게 확인하여 안전한 부동산 거래를 하시기 바랍니다.
